Interés en la cuota. ¿Cómo se calcula ? | Hipoteca

En tu recibo, conforme pasan los años, cada vez pagas menos intereses en la cuota de tu hipoteca. ¿Por qué? Quizás pienses que es porque el importe se calcula en función de los años que te quedan de préstamo. O de cuántos años han pasado desde que que te lo concedieron. ¿Es así? No exactamente. Y esa forma de plantearlo induce a error, provocando que no tomes las decisiones correctas.

Cálculo de los intereses

Cuando el banco te concede una hipoteca, te cobra un importe por prestarte el dinero (“los intereses”). ¿Cómo calcularlo? Lo que te cobra es un porcentaje de lo que tienes prestado en cada momento. El valor del porcentaje es lo que llamamos tipo de interés (fijo 3%, variable euribor+2%,etc…). Este porcentaje es anual. Cuando pagas tu cuota, una parte de lo que abonas se destina a pagar los intereses (dinero que se queda el banco) y, el resto, a amortizar el préstamo (o sea, a disminuir tu deuda).Si la cuota de la hipoteca la pagaras una vez al año —por ejemplo, el 31 de diciembre—, el cálculo de los intereses anuales sería muy fácil:

Interés a pagar = P x i%
Donde P es el capital pendiente; i% es el tipo de interés aplicable. 

Así, por ejemplo:

Debemos 100.000€
Tenemos un tipo de interés del 2%
Pagaremos unos intereses de 100.000 x2/100 = 200€

Sin embargo, como , en realidad, el préstamo lo pagamos mensualmente (con cada cuota) y el interés lo pagamos también mensualmente (12 meses cada año), la fórmula con la que se calculan los intereses mensuales es la siguiente

Interés a pagar= P x  i% / 12
Donde el interés queda dividido entre los 12 meses que tiene un año.

Y así, por ejemplo,
Debemos en enero 100.000€
Tenemos un tipo de interés del 2%
Pagaremos unos intereses en el primer mes de 100.000 x2/100/12 = 166,7€

Por lo que si, pongamos por caso, pagas 500€ de cuota, 166,7€ irán destinados al beneficio del banco y, el resto (339,21), irán destinados a disminuir tu deuda con el banco. A partir de ese momento ya no deberás 100.000€, sino 99.660,579€ (100.000€ menos 166,7€)

Como el mes de febrero deberás 99.516,57€, sobre ese importe pagarás los intereses. Y así sucesivamente, hasta completar el año tal y como muestra la tabla.

Tabla de amortización con intereses

De aquí puedes extraer la siguiente conclusión que son fundamentales para entender qué es lo que realmente te cobra el banco por prestarte dinero. Los intereses que pagarás este mes dependen exclusivamente de dos aspectos:

-el capital pendiente en este mes
-el tipo de interés que se te aplicará este mes

Por cierto, te aconsejo que tu mismo te crees tu tabla en la calculadora del Banco de España https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/podemosayudarte/simuladores/simulador_prestamo_hipotecario_personal.html

Los intereses que pagarás este mes dependen exclusivamente de dos aspectos:

-el capital pendiente en este mes
-el tipo de interés que se te aplicará este mes

Ejemplos prácticos

Estas dos ideas pueden parecer muy obvias, pero, en cuanto empezamos a pensar en casos prácticos, nos olvidamos de ellas . Fíjate que, basándonos ellas, podemos deducir que:

• Los intereses que pagarás este mes no dependen de cuánto hace que pediste el préstamo.
• Los intereses que pagarás este mes no dependen de cuánto falta para que se acabe el préstamo.
• Los intereses que pagarás este mes no dependen de cuánto dinero pediste el primer día.
• Este mes no vas a pagar intereses correspondientes a los meses anteriores.
• Este mes no vas a pagar intereses correspondientes a los meses posteriores.

Por tanto, este mes vas a pagar los mismos  intereses (166,7€) en todos estos casos:

• Si acabas de firmar 100.000 € de hipoteca a pagar en 30 años, al 2% ,
• Si firmaste la hipoteca hace 20 años, y te quedan 100.000 a pagar en cinco años, al 2%
• Pediste 800.000€ (fijo al 2%) y te quedan por pagar solo 100.000€, que es una parte muy pequeña de la hipoteca inicial.
• Pediste 120.000€ (fijo al 2%) y te quedan por pagar todavía 100.000€, que es casi toda la hipoteca.

En consecuencia, frases del tipo “ahora no me sale a cuenta amortizar que ya estoy al final de préstamo y no me ahorro casi nada porque ya me han cobrado la mayoría de intereses” no tienen sentido. En todos los casos anteriores, si amortizas 10.000€ el ahorro mensual va a ser el mismo durante todo el tiempo que quede de hipoteca. Como también resulta confuso afirmar que “al principio de la hipoteca te cobran la mayoría de los intereses”. Sí que pagas más intereses al principio, pero sencillamente porque debes más dinero, no porque te los estén cobrando por adelantado. Hablamos con más detalle de este tema en otro artículo del blog, que trata sobre el método de amortización francés.

Pagar menos intereses

La conclusión, por tanto, es bastante clara. Si quieres pagar menos intereses, solo tienes estas opciones:

• reducir el capital que tienes prestado
• tener el capital prestado el menor tiempo posible
• tener un menor tipo de interés posible

Cualquiera de estas tres acciones te va a hacer pagar menos por tu hipoteca.