Método de amortización francés. ¿Es un engaño? | Hipotecas

En España, la amortización francesa es la más utilizada para calcular las cuotas en préstamos hipotecarios. Por esta razón, es habitual oír comentarios sobre sus aspectos negativos, todo bajo el argumento de que “al principio se pagan más intereses”. ¿Es cierto?

¿Qué es el sistema de amortización?

El sistema de amortización es el método establecido para la devolución de un préstamo, mediante el cual la deuda se liquida de manera gradual con múltiples pagos. La deuda incluye tanto el capital prestado como los intereses que se van generando cada mes. La duración para saldar la deuda y la cantidad de los pagos periódicos pueden variar según el tipo de sistema de amortización elegido.

En otras palabras, el sistema de amortización define la forma en la que vas a pagar tu hipoteca. En concreto, se define:

• cada cuánto vas a pagar (normalmente será cada mes)
• cuánto vas a pagar (la “cuota”)
• durante cuánto tiempo vas a pagar (cuánto vas a tardar en pagar el préstamo)

Todo ello calculado para que, en el plazo acordado, queden pagados tanto el capital inicial como los intereses que se hayan ido generando. La mayoría de hipotecas en España se pagan siguiendo el llamado sistema de amortización francés, aunque existen otros sistemas posibles (alemán, americano….). Está un tanto extendida la idea de que el sistema francés perjudica al hipotecado porque “se pagan la mayoría de intereses al principio”, cosa que, aparentemente, sucede en menor medida con otras opciones como, por ejemplo, el sistema de amortización alemán. Vamos a compararlos para comprobar qué hay de cierto en todo ello.

Sistema de amortización francés (sistema de cuota constante)

Se trata de un sistema basado en el establecimiento de una cuota constante. Es decir, se calcula la cuota invariable que tendrás que pagar todos los meses para que, una vez llegado el plazo acordado, tu deuda sea cero. Si cambia el tipo de interés (en aquellas hipotecas de tipo variable) se recalcula la cuota.

El aspecto fundamental de este sistema es que la cuota es fija. Es decir, se trata de que el hipotecado pague lo mismo cada mes. De esta manera, se entiende que el deudor puede organizar mejor sus finanzas. Pero, ¿qué sucede con los intereses? La explicación la vamos a basar en el siguiente supuesto:

Ejemplo. Hipoteca 

Capital inicia:                     100.000€ 
Plazo de pago:                  20 años
Interés:                                  tipo fijo del 2,5% 

Para este supuesto, el siguiente gráfico muestra la cuota a pagar cada día 31 de Enero en cada uno de los 20 años de duración hipoteca (meses 1,13,25 y sucesivos)

Se observa que, como decíamos, todos los años pagaríamos la misma cuota (554,6€). Los intereses y la amortización, por contra, van variando. Durante los primeros años dedicamos una gran parte del recibo a pagar intereses y relativamente poca a amortizar. Conforme avanzamos en el tiempo, la parte de intereses se va reduciendo y la de amortización se va incrementando.

Sistema de amortización Alemán (sistema de amortización constante)

Este sistema tiene por objetivo que haya una amortización constante cada mes. Está calculado para que cada mes reduzcamos la misma cantidad de deuda. La cuota se calcula como la suma de una cantidad a amortizar —que será la misma cada mes— y la cantidad de intereses que se han generado en el último mes.

Veamos qué sucede si aplicamos este tipo de sistema de amortización en el ejemplo del apartado anterior (una hipoteca de 100.000€ de capital, a pagar en 20 años con un interés fijo del 2,5%)

Comparativa sistema francés (cuota constante) y el sistema alemán (amortización constante)

El argumento de los que critican el sistema francés se basa en dos hechos claramente identificables en las gráficas anteriores:

• Durante los primeros años, en el sistema francés se pagan más intereses que en el alemán
• Durante los primeros años, en el sistema francés se amortiza menos capital que en el alemán.

Sin embargo, estos dos aspectos se deben exclusivamente al hecho de que, durante los primeros años en el sistema alemán la cuota es más alta. Y, obviamente, si pagas más cuota tu deuda se va a reducir más. Y como los intereses que pagas dependen del volumen de deuda pendiente, cuanto menos debas menos vas a pagar.

En el sistema francés al principio las cuotas son más bajas que en el alemán, luego la deuda disminuye menos que en el alemán y, en consecuencia, los intereses a pagar acaban siendo más altos.

En los últimos años, la situación se invierte: las cuotas del francés son más altas, y reducimos deuda (y, por tanto, intereses) a mayor ritmo que en el sistema alemán. Durante todo este proceso, acabas pagando más intereses con el sistema francés. La diferencia es lo que representa el área marcada en azul en el gráfico inferior.

¿Significa esto que el sistema francés te perjudica? No, porque tú pagarías menos intereses con el alemán por el simple hecho de que los primeros años pagarías más cuota (reduces más tu préstamo). Si tienes más dinero prestado, pagas más. Nadie te está estafando, en cualquier tipo de amortización te están haciendo pagar en función del dinero que tienes prestado. En ningún caso estás anticipando el pago de intereses del futuro.

Tú pagarías menos intereses con el alemán por el simple hecho de que los primeros años pagarías más cuota (reduces más tu préstamo) (...)Nadie te está estafando, en cualquier tipo de amortización te están haciendo pagar en función del dinero que tienes prestado. En ningún caso estás anticipando el pago de intereses del futuro.

En todo caso, si prefieres el sistema alemán porque quieres pagar más al principio, lo tienes fácil. Aunque el banco te obligue a seguir el sistema francés, puedes buscar una hipoteca sin comisión de amortización anticipada y dedicarte a hacer amortizaciones adicionales cada año, de forma sistemática, complementando tus cuotas hasta igualar los importes del sistema alemán. El resultado va a ser el mismo.

Si no te queda claro el tema e los intereses, te invito a que leas este artículo.

La realidad que se esconde detrás de “intereses” y “amortización”

Para acabar, me gustaría dejar clara una idea que, de hecho, creo que es el origen de la mayoría de confusiones en lo que respecta a los intereses y las amortizaciones del sistema francés.

Cuando pagas una cuota de la hipoteca estás pagando tu deuda. Lo que pagas se resta a lo que debes. Qué obviedad, ¿no? Pues, por obvio que resulte, nos empeñamos todos en plantearlo como si pagáramos los intereses por un lado y la amortización por el otro. Y hacer está distinción es absurda porque al final lo que pagamos es sencillamente deuda, y da absolutamente lo mismo cómo se haya generado. Lo explico con un ejemplo.

Si pides un préstamo de 100.000€ a 20 años con el 3% fijo de interés, pasados 30 días pasas a deber 100.250€

Capital inicial 100.000€
Interés de un mes 100.000€ x3/12/100= 250€
Deuda 100.250€

Eso es lo que debemos: 100.250€ Los intereses del mes se han sumado a la deuda inicial. Ya no tiene sentido hacer la distinción entre capital e interés, porque todo es, sencillamente, dinero que debemos.

Ese mismo día , te pasan una cuota de 554,60€. Por lo que pasas a deber 99.705,4. Resumiendo:

El problema es que, para hacerlo más fácil, normalmente se explica que la cuota se divide en dos conceptos: por un lado 250,00€ dedicados a los intereses del último mes y, por el otro, el resto (304,60€), dedicado a la amortización del capital inicial prestado. Este razonamiento, en el ejemplo que mencionaba, se traduciría de la siguiente manera:

Y es entonces cuando la gente se indigna “¡Pero si estoy pagando casi la mitad de la cuota en intereses!”. Es un enfado innecesario que parte de un planteamiento sesgado. Tiene sentido ser consciente de que los intereses hacen aumentar tu deuda. Pero no tiene mucho sentido enfadarse con el sistema francés porque pensemos que con él estoy pagando solo intereses. Porque estás pagando deuda y punto. Los intereses te los genera el hecho de que debes dinero.

Si no te convence mi explicación y sigues siendo de los que piensan que el sistema francés te hace pagar más intereses al principio, te voy a explicar un truco para ser más feliz. Siguiendo con el ejemplo anterior, ¿qué pasaría si te dijera que hay un sistema de amortización en el que, durante los los primeros años, los 554,60€ de tu cuota van íntegramente destinados a la amortización, mientras que los intereses que se van generando los pagas solo durante los últimos años de la hipoteca? ¿Suena bien no?¿Sabes cómo se llama este método? Se llama….¡Sistema francés!
Te explico cómo lo vamos a hacer:

ejemplo-amortización francesa alternativa.

Aquí lo tienes. Fíjate que, si quieres, te lo puedes explicar así: con las mismas cuotas calculadas para el sistema francés puedes pensar que solo pagas amortización. Mira bien el ejemplo. Es la misma cuota que antes y al final deberás exactamente lo mismo (99.695,4€). Esa es tu nueva deuda y, sobre esa deuda, se te aplicaran los intereses del próximo mes. La única diferencia es que en tu mente te lo puedes plantear como si fueras dedicando toda la cuota a pagar el capital inicial y se te acumularan los intereses (en vez de pagar los intereses con parte de la cuota). Y ya pagaras los intereses ( y los intereses de los intereses) al final del préstamo.

De hecho, no sería mala idea patentar este planteamiento y venderlo como “La hipoteca con la que pagarás todos los intereses durante los últimos años”. Solo haría falta presentar un cuadro de amortización con una parte de capital que va disminuyendo y una parte de intereses pendientes que va aumentando... y listos. Mucha gente se sentiría más feliz. Aunque, claro, durante los últimos años de hipoteca se quejarían de que "todo lo que pago son intereses".

tus pagos no entienden de lo que son intereses o no. Sencillamente, disminuyen tu deuda. Y, cuanto menor sea tu deuda en cada mes , menores serán los intereses de la siguiente cuota.

El banco te dirá siempre lo que habíamos explicado en el primer ejemplo, entre otras cosas porque es la manera formal de hacerlo. Es decir, te mostrará que con la cuota pagas intereses por un lado y amortización por el otro. Pero, en el fondo, solo es una manera de explicarlo.