¿Piensas que no vale la pena amortizar capital durante los últimos años de hipoteca porque apenas te cobran intereses ya que la mayor parte de ellos ya los pagaste durante los primeros años del préstamo? ¿Sí? Pues seguro que cambias de opinión después de leer este artículo.
1-¿Amortizar al principio o al final de la hipoteca? Que no te confundan.
Es bastante habitual oír (o incluso leer) frases de este estilo:
Durante los últimos años de hipoteca no vale la pena amortizar porque ya has pagado casi todos los intereses. Hace 20 años amorticé 10.000€ porque de mi cuota de 500€ pagaba casi 160€ de intereses. Ahora, de mi cuota de 500€ pago apenas 20€ de intereses, así que no me sale a cuenta amortizar otros 10.000€ porque voy a ahorrar mucho menos.
Estos argumentos son incorrectos y son consecuencia de no entender cómo se cobran los intereses en una hipoteca. Vamos a explicar dónde está el error aunque, si te apetece, antes de seguir, puedes leer este otro artículo: cómo se calcula el interés
La cuota: capital amortizado e intereses
Vamos a basar la explicación en un ejemplo sencillo, viendo lo que pasa en una hipoteca de 100.000€ con un tipo del 2% (fijo) a pagar en 20 años. El ejemplo lo vamos a mostrar echando un vistazo a los valores acumulados de cada año y, a efectos de intereses, suponiendo que pagamos todas las cuotas a final de año. Como la hipoteca la pagamos mes a mes y no una vez al año, el resultado real cambiaría un poco, pero para el caso no tiene mucha relevancia y simplifica mucho los cálculos. De hecho, te aconsejo que cuando tengas que hacer cálculos rápidos, hagas la misma simplificación. Si quieres un cálculo al céntimo, siempre puedes usar la calculadora del Banco de España
Veamos de forma gráfica los valores acumulados de cada año. El eje horizontal muestra los años, y, el vertical, el importe en euros acumulado (lo que vendría a ser la suma de las 12 cuotas) de cada año. En rojo se muestran los intereses y en verde se muestra la parte que va dedicada a devolver el capital prestado.
A simple vista se aprecia una tendencia clara. Todos los años pagamos unos 6.000€ de cuota (unos 500€ al mes). El primer año dedicamos alrededor de 2.000€ a pagar intereses y, el resto del importe,—unos 4.000€— van destinados a amortizar el préstamo (a disminuir la deuda). Por contra, el último año casi todo el importe va destinado a amortizar la deuda y apenas pagamos intereses.
¿Significa esto que con una amortización vas a ahorrar menos intereses durante los últimos años que durante los primeros? Eso podría parecer, pero no. Sigamos con el ejemplo.
Amortización al principio del préstamo
Vamos a simplificar el gráfico anterior, dejando solo la línea que representa los intereses.
La línea roja representa los intereses que pagaremos si vamos abonando nuestras cuotas normalmente. Pero, ¿qué pasa si el tercer año hacemos una amortización adicional de 10.000€? Pues que nos ahorraríamos los intereses correspondientes a esos 10.000€, y la situación pasaría a ser la que muestra la línea discontinua azul.
Lógico, ¿no? De hecho, la línea azul y roja parecen paralelas, porque te ahorras casi lo mismo cada año. A grandes rasgos, si el año 3 debes 10.000€ menos, te cobrarán unos 200€ (el 2% de los 10.000€) menos de intereses . Como el año 4 y sucesivos también debes 10.000€ menos, pues también te cobrarán 200€ menos.
En realidad, si te fijas bien, las líneas no son paralelas (la línea azul cae más rápido que la roja) . ¿Por qué? Por el interés compuesto que te genera el ahorro. Cuando pagas menos intereses significa que parte de tu cuota —que antes iba destinada a pagar intereses— irá destinada a pagar cuota. Lo que, a su vez, reduce la cantidad de intereses a pagar en la siguiente cuota, etc… Por lo que cada año disminuyen los intereses un poco más que el anterior . Si te estoy liando, es igual; no es este el tema que tratábamos ahora. Olvidalo. La idea es que, a grandes rasgos, cada año te vas a ahorrar unos 200€ de intereses.
Vamos ahora a la parte interesante del asunto.
Amortización al final del préstamo
¿Qué pasa si firmo mi hipoteca, pago solo mis cuotas y, llegado el año 16, dispongo de 10.000€ y decido usarlos para amortizar hipoteca? Pues sucede lo que muestra la línea violeta.
Igual que el caso anterior, como dejo de deber 10.000, se me dejan de cobrar los 200€ (el 2% de los 10.000€) correspondientes, pero esta vez a partir del año 16. De hecho, la diferencia de la línea violeta y la roja en los años 16,17,18,19 y 20 , es exactamente la misma que la diferencia entre la línea azul y la roja en los años 3,4,5,6,7. O, dicho de otro modo, el ahorro en los primeros cinco años, cuando amortizas al principio, es el mismo ahorro que los cinco años que te puedes ahorrar amortizando al final.
Si decides no amortizar 10.000 porque solo te faltan 5 años de hipoteca, vas a dejar de ahorrar lo mismo que si tuvieras los 10.000€ el tercer año y te esperaras hasta el octavo para amortizar. Los. 5 años la amortización en cualquier período te van a hacer ahorrar lo mismo.
Porque, cuando amortizas, a efectos de ahorro ,da absolutamente lo mismo que tú estés pagando pocos o muchos intereses en tu hipoteca: lo que vas a dejar de pagar depende del capital que amortices, no del importe del capital pendiente. Y sí, es cierto que ahorrarás más amortizando cuanto más al principio de la hipoteca amortices. Pero simplemente porque, cuanto menos tiempo estés debiendo dinero, menos pagarás (y por el interés compuesto de ese ahorro) . Porque obviamente es mejor deber 90.000 durante 20 años que deber 100.000 durante 20. Pero eso no justifica dejar de amortizar al final.
cuando amortizas, da absolutamente lo mismo que tú estés pagando pocos o muchos intereses en tu hipoteca: lo que vas a dejar de pagar depende del capital que amortices, no del importe del capital pendiente
Si, llegados a este punto, aun no lo ves claro, te lo planteo de otra manera.
2-Otra manera de entenderlo: las dos hipotecas
Imagínate estos escenarios; uno al poco de contratar la hipoteca y, el otro, cuando estás a punto de acabarla:
A-Situación a principio de la hipoteca Acabas de pedir la hipoteca y te queda un capital de 100.000€ Imagina que en vez de una sola hipoteca, tienes dos: una de 90.000€ y una de 10.000€ (siguen siendo 100.000€ en total) Como dispones de 10.000€ ahorrados, decides liquidar la hipoteca de 10.000€. ¿Resultado? Sigues con tu hipoteca de 90.000€ y a partir de ahora te ahorras los intereses de la hipoteca de 10.000€
B Situación a final de la hipoteca Hace tiempo que pediste la hipoteca te queda un capital de 15.000€ Imagina que en vez de una sola hipoteca, tienes dos: una de 5.000€ y una de 10.000€ (siguen siendo 15.000€ en total) Como dispones de 10.000€ ahorrados, decides liquidar la hipoteca de 10.000€. ¿Resultado? Sigues con tu hipoteca de 5.000€ y a partir de ahora te ahorras los intereses de la hipoteca de 10.000€
Te acabas de ahorrar exactamente lo mismo en los dos casos.
¿Se te habría ocurrido decir “no, es que como estoy al final del préstamo, no me sale a cuenta quitarme la hipoteca de 10.000€? Espero que no. ¿Sigues sin verlo claro?
3-Otra manera de entenderlo: proporciones
El primer año de la hipoteca debes mucho (100.000€ ) por lo que pagas muchos intereses al año (2.000€) .
Si amortizas 10.000€, estás amortizando una proporción muy pequeña del capital (solo el 10% ) por lo que dejarás de pagar una proporción muy pequeña de los intereses que te estaban cobrando Le estás pegando un mordisco minúsculo a un queso enorme.
Es decir, te ahorras un porcentaje muy pequeño de unos intereses muy altos
Al final de la hipoteca debes muy poco (15.000€) por lo que pagas muy pocos intereses al año (300€).
Si amortizas 10.000€, estás amortizando una proporción muy alta del capital (casi el 70% ) por lo que dejarás de pagar una proporción muy alta de los intereses que te estaban cobrando. Le estás pegando un mordisco enorme a un queso minúsculo.
Es decir, te ahorras un porcentaje muy alto de unos intereses muy pequeños.
Lo comido por lo servido.
Muchas gracias por el artículo. Pensaba que si al principio te restaba de los interese pendientes.
Gracias ti por el comentario!