Cuando tienes más de una hipoteca —o algún préstamo de otro tipo— y te encuentras en la afortunada posición de tener dinero extra para amortizar, es natural preguntarse por dónde empezar. ¿Deberías pagar la hipoteca con más años restantes pero tasas de interés más bajas o la que tiene menos años pero intereses más altos?
¿Qué hipoteca amortizar primero?
Es común pensar que, al amortizar primero la hipoteca con más años, estarás más años ahorrando intereses. Sin embargo, la mejor estrategia financiera es independiente de la duración del préstamo y se basa en una regla simple pero efectiva: siempre debes centrarte en amortizar la hipoteca con el interés más alto
la mejor estrategia financiera es independiente de la duración del préstamo: siempre debes centrarte en amortizar la hipoteca con el interés más alto.
Aquí te explicamos por qué esta estrategia es la más inteligente:
- Al reducir la deuda en la hipoteca con tasas de interés más altas, estarás ahorrando más dinero en intereses a lo largo del plazo total del préstamo corto.
- La amortización anticipada de la hipoteca, no solo hace que pagues menos intereses, sino que permite liberar efectivo en el futuro, bien acabando la hipoteca con anterioridad (si decides reducir plazo) o bien pagando cuotas inferiores (si decides reducir cuota).
- Ese efectivo liberado se puede utilizar de nuevo para amortizar la hipoteca más larga, una vez liquidada la hipoteca corta.
Ejemplo
En un ejemplo simplificado, supongamos que:
Tienes una hipoteca a 5 años con una tasa de interés anual del 7% Tienes una hipoteca a 25 años con una tasa de interés anual de TIN 2% Dispones de 10.000€ para amortizar ¿Qué hipoteca amortizar?
Hay quien piensa que si amortizas los 10.000€ en la hipoteca larga te vas a ahorrar el 2% durante 25 años y si amortizas en la corta te vas a ahorrar el 7% pero solo durante 5 años. Visto así, es cierto que te interesa más ahorrarte ese 2% durante 25 años. Pero este razonamiento pasa por alto algo muy importante.
para simplificar la explicación, supongamos por caso que reduces plazo (aunque yo suelo recomendar reducir cuota) Cuando tu amortizas tu hipoteca, además de ahorrarte intereses, estás haciendo que la hipoteca sea más corta. En nuestro ejemplo, si amortizas la hipoteca larga, la acabarás pagando antes, mientras que para la hipoteca corta estarás pagando cuotas durante la totalidad de los 5 años.
Sin embargo, si decides amortizar la hipoteca corta (que era de 5 años), deberás pagar cuotas durante menos de cinco años (ya no será de 5 años, será más breve). Esas cuotas que te ahorras de pagar serán de un importe de, exactamente, los 10.000€ que anticipaste, más los intereses que te has ahorrado por esos 10.000€. Por tanto, ese dinero que ibas a destinar a pagar cuotas, será dinero disponible que podrás dedicar a amortizar tu otra hipoteca (la larga).
Siguiendo estos pasos, a efectos prácticos, los 10.000 amortizados habrán estado amortizados en tu hipoteca corta durante los primeros 5 años (haciéndote ahorrar un 7% anual ) y luego, el resto de años, se habrán trasladado y pasarán a amortizar tu hipoteca larga (haciéndote ahorrar un 2% anual).
Resumen
En resumen, aunque pueda parecer más lógico reducir el plazo de un préstamo más largo, la estrategia financiera más inteligente es pagar primero el préstamo con tasas de interés más altas. Esto es aplicable independientemente del número de préstamos que tengas, y te permitirá ahorrar siempre el interés más alto de entre los préstamos pendientes.