Aunque, de entrada, suene extraño, al amortizar parte de la hipoteca es absurdo reducir el plazo (en aquellos casos en los que la hipoteca no tiene comisión por amortización anticipada).Puedes conseguir el mismo ahorro de intereses siguiendo otra estrategia basada en reducir cuota.
El discurso ortodoxo
Cuando te planteas amortizar anticipadamente parte de la hipoteca, con el sistema francés (el más común en España), debes elegir entre reducir el importe de la cuota o reducir el plazo de pago. ¿Qué te conviene más? La respuesta típica que leerás es la siguiente:
Si decides reducir importe de la cuota, al amortizar una parte del capital de la hipoteca, se verán reducidos los intereses totales a pagar a lo largo del préstamo hipotecario. Además, disminuir el importe de tu cuota mensual de la hipoteca puede proporcionarte un alivio financiero significativo. Esta reducción en la cuota mensual y en los intereses no afecta al plazo de devolución del préstamo hipotecario, que permanecerá inalterado.
Si decides reducir el plazo de amortización de tu hipoteca, experimentarás la ventaja de tener que realizar un menor número de pagos a lo largo del préstamo. Acabarás de pagar el préstamo antes, por lo que el ahorro de intereses será mayor que en el caso de disminuir cuota. Con esta elección no se reduce la cuota mensual. Continuarás pagando la misma cantidad durante toda la duración de tu hipoteca.
Visto así, parece obvio que si quieres reducir los intereses que pagas en total debes reducir el plazo, y si quieres ir más desahogado debes reducir cuota. Sin embargo, si en tu hipoteca no se te penaliza por cada amortización anticipada que hagas —es decir, puedes realizar múltiples amortizaciones sin tener que pagar un extra por ello—, la explicación anterior tiene un error de fondo, que viene dado porque se confunde lo que es una obligación con lo que es una opción.
La confusión de lo que significa “en un máximo”
Empecemos por un ejemplo sencillo. Imaginemos que necesitamos 100.000€, por lo que solicitamos información sobre un préstamo de ese importe a dos bancos (Banco Leopardo y Banco Tortuga). Para simplificar el problema, supongamos, además, que el préstamo lo devolveremos de golpe, abonando de una vez la totalidad de la cantidad prestada. En este punto, las opciones que nos ofrecen los bancos son las siguientes:
- Banco Leopardo – 100.000, con un interés del 2% anual, a pagar en un máximo de 15 años.
- Banco Tortuga – 100.000, con un interés del 2% anual, a pagar en un máximo de 20 años.
En ambos casos, si no hemos sido capaces de devolver el préstamo en el período establecido(15 y 20 años, respectivamente) , el banco nos embargará la vivienda.
¿Qué opción elegirías?¿Plazo largo o plazo corto?
Veamos…los préstamos son idénticos, la única diferencia es que un banco te da un margen de hasta 15 años para pagarlo y, el otro, hasta 20 años. Planteado de esta manera, a poca gente se le ocurrirá escoger el banco Leopardo.
Quizás, alguno esté pensando “pero es que con Leopardo pagaré menos intereses porque el préstamo dura menos años que con Tortuga”. Esto sería cierto si el Banco Tortuga solo te permitiera pagar el préstamo una vez pasados 20 años. Pero, en realidad, te obliga a pagar en un máximo de 20 años. Luego, si quieres, lo puedes pagar en 3 años , 15, en 10 o en lo que te convenga.
De hecho, aún sin saber nada de finanzas, desde el punto de vista lógico, se debería escoger el Banco Tortuga, puesto que dentro de esta opción ya están incluidas todas las posibilidades que nos ofrece Leopardo. En otras palabras:
Leopardo nos da la opción de pagar en 1 año, 2 años, 3 años….15 años.
Tortuga nos da la opción pagar en 1 año, 2 años, 3 años….15 años, y, además, en 16, 17,18,19 y 20 años
Por tanto, lo lógico es escoger Tortuga y así dispondremos de más opciones. En ambos bancos, si queremos, podemos pagar, por ejemplo, el año 15; en ambos casos pagaremos los mismos intereses . Pero sabemos que si, llegado el año 15, no podemos devolver el préstamo, tan solo con el Banco Tortuga disponemos de 5 años más de margen para hacer el pago (con sus correspondientes intereses). Este margen adicional disminuye enormemente el riesgo de que nos embarguen la vivienda.
Por cierto, llegados a este punto, ¿ se te han pasado por la cabeza frases de este estilo?:
—es que, aunque pague Tortuga en 15 años, como el préstamo es a 20 años, me cobraran más intereses que si elijo un préstamo Leopardo, que es de 15 años (?!) — ….pero los primeros años te cobran casi todos los intereses, así que aunque pague el préstamo Tortuga el año 15, ya me habrán cobrado casi todos los intereses de los 20 años”(?!)
Si es así, te recomiendo que te pases por el post “Cómo se calculan los intereses de una hipoteca” Realmente es mucho más sencillo de cómo lo estás imaginando hasta ahora.
¿Cuota o plazo en la hipoteca?
De acuerdo. ¿Y todo esto qué tiene que ver con “amortizar cuota” o “amortizar plazo”? Pues mucho. Imagina que te quedan 100.000€ de hipoteca a pagar en 20 años, con un interés fijo del 3%. Tu cuota mensual es de 555 €.Decides amortizar 10.000€ y, te surge la preguntita ¿cuota o plazo?
En este punto conviene no mezclar las cosas. Lo que vas a hacer es amortizar parte del préstamo. No “amortizas cuota” o “amortizas plazo ”, sencillamente amortizas 10.000 del capital pendiente (pagas una parte del préstamo) y pasas a deber 90.000€ (en vez de los 100.000€ iniciales). Y, justo inmediatamente, el banco te da la opción de elegir cómo quieres pagar los 90.000€ restantes, planteándote dos opciones:
¿Quieres reducir plazo? O, en otras palabras:
¿Quieres que el plazo máximo para efectuar el pago del capital pendiente (90.000€) sea inferior al que tenias ahora (pasar de 20 a 17,5 años)? Para ello te mantendremos la misma cuota (lo que estás obligado a pagar cada mes) que estabas pagando hasta ahora
¿Quieres reducir cuota? O, en otras palabras:
¿Quieres que el plazo máximo para efectuar el pago del capital pendiente (90.000€) sea el mismo que tenias ahora (20 años)? Para ello reduciremos el importe de la cuota que estás obligado a pagar cada mes.
En estas condiciones, en números redondos, sucede lo siguiente:
- Reducir Plazo: Debo pagar en un máximo de 17,5 años, con cuotas de 555€
- Reducir cuota: Debo pagar en un máximo de 20 años, con cuotas de 499€
O, dicho de otro modo:
- Reducir Plazo: Pagas un mínimo de 6.660 € cada año ( pagar en 17,5 años como máximo)
- Reducir cuota: Pagar un mínimo de 5.988 € cada año (pagar en 20 años como máximo)
¿Os empieza a recordar al Banco Leopardo y Tortuga? Desde el punto de vista de la flexibilidad, las condiciones de reducir cuota son mejores porque la obligación que contraes con el banco es más favorable para ti. Te permitirá pagar (si quieres!) tu préstamo en más tiempo que si reduces plazo. O, dicho de otro modo, te permitirá pagar (si quieres), cuotas más bajas. Tienes mayor flexibilidad en el pago, lo que financieramente es mejor. Tienes una deuda menos exigente.
¿Y qué pasa con los intereses? Es cierto que, si te limitas a pagar las cuotas reducidas, de 499€ (pagar 5.988€/año), acabarás pagando más intereses que con cuotas de 555€( pagar 6.660€/año) porque tardarás más en pagar tu préstamo. Pero es que, aunque escojas reducir cuota, al igual que pasaba en el Banco Tortuga, nadie te obliga a pagar solo las cuotas de 5.988€/año. ¡Puedes amortizar más cada año, mediante amortizaciones adicionales! Si quieres dedicar más capital a pagar la hipoteca no hace falta que te obligue el banco; como en el ejemplo del Banco Tortuga y el banco Leopardo.
Aunque escojas reducir cuota, nadie te obliga a pagar solo las cuotas. ¡Puedes amortizar más cada año, mediante amortizaciones adicionales! Si quieres dedicar más capital a pagar la hipoteca no hace falta que te obligue el banco.
Puedes, por ejemplo, pagar tus cuotas, y, además, hacer una amortización adicional (reduciendo de nuevo cuota) cuando cobres una paga doble. Si completas tus pagos anuales hasta un importe de 5.988€ y acabarás pagando prácticamente lo mismo (el valor exacto dependerá del momento del año en el que amortices) que si hubieras pagado tus cuotas acortando plazo. Se trata de hacerte tus pagos a la carta. Con estas amortizaciones adicionales , las dos opciones (reducir cuota o plazo) son, desde el punto de vista de los intereses, financieramente equivalentes.
Y aquí está el quid de la cuestión: puedes amortizar más cada año, pero sin contraer con el banco la obligación de tener que pagar más cuota cada año. Si no tienes penalizaciones fijas por amortizaciones anticipadas (y esto es muy importante), lo mejor es reducir cuota y hacerte tus pagos a la carta, mediante amortizaciones adicionales siempre que lo consideres oportuno. Lo contrario es apretarte la soga en el cuello innecesariamente. Elige tú cuánto amortizar cada año , pero no lo hagas a costa de empeorar tus condiciones de pago acortando el tiempo que tienes para pagar el préstamo.
Puedes amortizar más cada año, pero sin contraer con el banco la obligación de tener que pagar más cuota cada año. Si no tienes penalizaciones fijas por amortizaciones anticipadas (y esto es muy importante), lo mejor es reducir cuota y hacerte tus pagos a la carta, mediante amortizaciones adicionales
Quizás estés pensando que es más cómodo tener la cuota más alta y olvidarte de tener que hacer amortizaciones extraordinarias. De acuerdo, me parece razonable que mi propuesta te parezca poco práctica, porque el tiempo y la simplicidad hay que valorarlos. Pero, al menos, sé consciente de que le estás regalando al banco un derecho (el de pagar en más años con menores cuotas) que antes era tuyo. Y no subestimes el hecho de que el futuro tus circunstancias puedan cambiar , y quizás prefieras pagar una cuota inferior para destinar ese dinero a otras cosas (porque tengas menos ingresos, mas gastos, prefieras invertir, etc..)
Y tú, ¿qué estrategia crees que es mejor?
voy a negociar una hipoteca con el banco. intentaré que noe pongan intereses de amortización para ir amortizando yo lo que quiera
Hola, Ana. Es uno de los aspectos que se suelen pasar por alto y quizás es de los más importantes, porque te va a dar mucha flexibilidad en el futuro.
Hola, En mi caso reduje cuota los primeros años hasta que la cuota quedó lo suficientemente asequible y a partir de ahí al amortizar cada año reducía plazo.
Hola, Miguel, gracias por comentar. Si así te resulta más cómodo perfecto. Aunque lo que el artículo plantea es que podrías haber seguido reduciendo cuota y haber continuado con amortizaciones parciales más altas (pagando lo mismo cada año que si hubieras reducido plazo). De ese modo habrías acabado el préstamo en los mismos años con la diferencia de que, en caso de necesidad, siempre lo podrías haber vuelto a las cuotas bajas y alargar más el préstamo.
Saludos!