¿Qué hacer si queremos amortizar y nos van a revisar el interés de la hipoteca para actualizarlo a un nuevo valor del Euribor (o el índice que corresponda)? ¿Nos interesa amortizar hacer antes o después de la revisión? Veamos la respuesta y comprobémoslo con un ejemplo.
¿Qué significa amortizar hipoteca?
Amortizar una hipoteca significa realizar pagos adicionales que exceden las cuotas regulares, con el objetivo de reducir la deuda hipotecaria. Al disminuir el capital de tu hipoteca, también reduces la cantidad total de intereses que pagarás a lo largo del tiempo. Es importante recordar que cuanto más tiempo te lleve pagar un préstamo y más capital estés debiendo, más costoso será en términos de intereses acumulados. Sin embargo, ten en cuenta que es posible que te enfrentes a algunas comisiones al realizar amortizaciones adicionales (en tu contrato hipotecario debería estar especificado). La amortización puede ser parcial (si pagamos una parte de la deuda) o total, (si liquidamos toda la deuda).
¿Cuál es el mejor momento para amortizar hipoteca?
Si dispones de dinero que no vas a necesitar y que tampoco tienes previsto invertir en algo que te ofrezca un mayor retorno que el interés que te cobran en la hipoteca, la amortización es una muy buena opción. Cuanto antes lo hagas, antes vas a empezar a ahorrar dinero. Eso sí, si en tu hipoteca tienes comisiones por amortización anticipada, tendrás que valorar si te compensa hacerlo. Además, si eres de los afortunados que se pueden desgravar las cuotas en la declaración de la renta, ten en cuenta que tu amortización podría hacerte superar el máximo desgravable, por lo ese exceso no estaría sujeto desgravación.
Seguramente te habrán dicho que al final de la hipoteca no vale la pena amortizar porque se pagan pocos intereses. No es cierto, sí que vale la pena. Échale un vistazo a este artículo.
¿Reducir cuota o plazo?
Aunque te digan lo contrario, si no tienes comisiones por amortización anticipada, lo mejor es que reduzcas la cuota. Y esta afirmación es válida tanto si quieres pagar en los mismos años e ir más desahogado con una cuota más baja como si quieres seguir pagando lo mismo cada mes y zanjar unos meses (o años) antes la hipoteca para así pagar menos intereses. Sí, he escrito reducir cuota como parte de la estrategia para acabar antes con el préstamo; no me he equivocado. Lo explico con detalle en el artículo sobre reducir cuota o plazo
¿Amortizar parte de la hipoteca antes o después de la revisión?
A lo que venías. ¿Qué hacer si queremos amortizar y nos van a revisar el interés de la hipoteca para cuadrarlo con un nuevo valor del Euribor (o el índice que corresponda)?
Los dos “consejos” que se suelen dar en muchas ocasiones — incluso entre algunos expertos— es que te interesa amortizar hipoteca antes de la revisión cuando el Euribor va a estar más alto que el que tenía tu hipoteca antes de la revisión y que, por contra, te interesa amortizar hipoteca después de la revisión cuando el Euribor cotiza a la baja. Esto no es correcto.
Para el primer caso —un entorno con el euribor creciente— lo que argumentan es que, si amortizas antes, el nuevo interés se te calculará sobre un capital pendiente menor, por lo que las cuotas no subirán tanto. Esa afirmación es cierta pero irrelevante. Ese recálculo va a suceder tanto si amortizas antes de la revisión como si lo haces después; en el momento en que ingreses el dinero siempre se te calculará un nuevo interés sobre un capital pendiente menor. La única diferencia entre amortizar un mes antes o mes después de la revisión es que, si amortizas antes, vas a dejar de pagar los intereses de la parte amortizada un mes antes. Por lo tanto, lo importante no es si haces una amortización antes o después de la revisión. Lo que importa es que lo hagas lo antes posible, independientemente de cuándo sea la revisión.
lo importante no es si haces una amortización antes o después de la revisión. Lo que importa es que lo hagas lo antes posible, independientemente de cuándo sea la revisión.
Especialmente sangrante resulta el segundo “consejo” (esperar a la revisión en un entorno con bajada de tipos). Durante esa espera, a no ser que estés utilizando tu dinero con otro fin, lo único que vas a conseguir es estar pagando unos intereses que te podrías haber ahorrado si hubieras amortizado sin esperar a la revisión.
Ejemplo amortización antes y después de la revisión
Como todo esto puede resultar algo confuso, vamos a ilustrar un ejemplo.
Imagina que tenemos una hipoteca con una cuota de 876€ con un tipo del 2% de interés. Cuando nos faltan sólo 3 años de hipoteca por pagar, con unos 40.000€ de capital pendiente, nos suben el interés del 2% al 5% . Disponemos de 10.000€ ahorrados para amortizar. Veamos en un gráfico qué pasaría con la cuota en estos tres escenarios:
- Opción 1: no amortizamos nada
- Opción 2: amortizamos justo el día antes de la revisión (reduciendo cuota)
- Opción 3: amortizamos 3 meses después de la revisión (reduciendo cuota)
(si hay algún supuesto concreto que te gustaría que apareciera en los ejemplos, házmelo saber en los comentarios y lo añadiré)
Cuota
Veamos lo que sucedería con la cuota, en los tres supuestos, de forma gráfica:
Obviamente, antes de la revisión los tres escenarios son coincidentes. En el momento de la revisión, la línea verde se separa del resto porque hemos realizado una amortización, que compensa con creces el incremento de cuota que provocaría la subida del tipo. La roja y la azul aumentan, al aumentar el tipo de interés, hasta que la azul disminuye una vez realizamos la amortización. En resumen, al acabar todo el proceso, las cuotas quedan como siguen:
- Cuota antes de la revisión 876€
- Cuota sin amortizar después de la revisión 917€
- Cuota amortizando 2 meses después de la revisión 602€
- Cuota amortizando justo antes de la revisión 617€
Conclusión precipitada: la cuota más baja es la de 602€, por tanto ¡sale más a cuenta amortizar después de la revisión!
Pues no es cierto. Ten en cuenta que ha habido dos meses en los que en la opción de amortizar antes has pagado 617€ y en la amortizar después has pagado 917€. Y esa diferencia es mucho mayor que la suma de pequeñas diferencias del resto de meses. Si sumamos las cuotas hasta el final del préstamo veríamos que la opción de amortizar antes sería de menos importe (88€ inferior), luego es la mejor opción.
Intereses
Todo lo anterior se puede explicar también si analizamos los intereses que pagaremos cada mes.
El sombreado rojo muestra los intereses que pagaremos si no amortizamos. Apreciamos que, si amortizamos antes, empezamos a tener un ahorro notable desde el mes 25 —porque nuestro capital pendiente ha disminuido— mientras que, si amortizamos el mes 28, el ahorro empieza tres meses más tarde. Notarás que, curiosamente, a partir de ese mes pagarías un poquito menos de intereses habiendo amortizado más tarde. Esto se debe a que durante los meses 25, 26 y 27, con tu cuota más alta no solo pagaste más intereses sino también un poco más de amortización. La diferencia, son 88€ a favor de amortizar antes. En todo caso el resumen, de nuevo, es:
Independientemente de cómo varíen los tipos de interés, si tu intención es amortizar, te interesa siempre hacerlo lo antes posible.
Pagarás menos intereses cuanto antes amortices (tanto si sube como si baja el euribor) y, por tanto, la suma de tus cuotas restantes será más baja cuanto antes amortices. Amortizar un día antes un día después de la revisión no tiene relevancia.